智慧税务下房地产开发各环节“重特事项”会计核算...课程特色与背景

‖课程背景‖    

金四时代，将是一个智慧化管理时代。金四系统相比金三系统无论是在发票开具、资金监控、合同管理、互联互通各个方面功能都强大许多。企业再想靠虚开发票虚增成本、靠偷税扩大经营效益那将是死路一条，那样的时代将逐渐退出历史的舞台。

在这样一个时代企业要想持续发展、赢得生存空间，继续站立在历史的潮头要靠什么？

答案只有两个： 一、靠科学运维，规范管理；  二、靠遵纪守法。

这个道理大家都懂，但是，这两条说起来容易，做起来却很难。如何做到科学运维、规范管理，如何做才能既不违法，又能扩大企业的经济效益呢。首先，必须了解房地产企业的经营特点，了解房地产企业目前所面临的症结之所在；其次，必须弄懂与房地产开发有关的所有法律、法规、政策规定。只有这样才是唯一的出路。

本期培训立足于从财税管理的角度帮助大家分析当前房地产企业在开发过程的各个环节需要重点解决哪些问题，遇到这些问题如何去回避税收风险。

课程大纲

一、以招拍挂或者非货币交易方式取得土地会计核算与税务处理

1．以招挂拍方式取得土地

⑴ 计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支

出如何处理，如果可以扣除以什么为扣除凭证

⑵ 该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理？以该种形式取得

土地计算缴纳土地使用税时需要注意什么        

2．以非货币交易形式取得土地使用权

⑴ 计算销项税额时可扣除的土地价款有哪两种计算方式，分别以什么为扣除凭证

⑵ 计算土地增值税、企业所得税时如何进行成本扣除

二、以股权转让方式取得土地以及拆迁补偿业务的会计核算及税务处理

1．以股权转让方式方式取得土地

⑴ 计算销项税额时可扣除的土地价款如何掌握，股权溢价是否可以作为土地价款扣

除，以什么为扣除凭证

⑵ 股权收购的会计核算【案例分析1】

2．“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

⑴ 与“拆迁补偿”有关的税收政策

⑵ 返迁房的会计核算与应纳税款计算：

① 用商品房做返迁房的会计核算与应纳税款计算【案例分析2】

② 用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理【案例分析3】

⑶ 在自己原工厂的土地上搞开发，原场地上被拆除建筑物、设备价值，能否计入土地

成本，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗，如果能以什么为扣除凭证

三、红线外支出、购买烂尾楼支出、土地返还款收入会计核算与税务处理

1．红线外支出会计核算与税务处理

⑴ 红线外建设支出应如何进行会计核算

⑵ 外建项目本身是否需要缴纳增值税收，其取得的进项税能否扣除  

⑶ 计算企业所得税、土地增值税时项目外建设支出是否允许扣除、如何扣除

2．购买烂尾楼支出会计核算与税务处理

⑴ 购买烂尾楼的会计核算

⑵ 购买烂尾楼支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除【案例分析4】

3．土地返还款收入会计核算与税务处理

⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算【案例分析5】

⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理【案例分析6】【案例分析7】

四、受托代建业务、营销设施建造费、精装房建设支出会计核算与税务处理

1．受托代建房屋的会计核算与税务处理

⑴ 受托代建房屋的会计核算【案例分析8】

⑵ 受托代建房屋的税务处理

2．营销设施建造费会计核算与税务处理：

⑴ 会计核算

⑵ 税务处理

3．建设销售精装房的会计核算与税务处理

⑴ 会计核算

⑵ 税收规定

⑶ 企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对

增值税是否会产生影响？对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响               

五、地下设施成本的分摊与税务处理

1．地下设施成本的分摊

⑴ 地下设施是否应该分摊土地成本

⑵ 地下设施是否应当承担装修费用

⑶ 计算分摊地下设施开发成本时是否允许使用“空间系数法”【案例分析9】

⑷ 计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以套内使用面积为准

⑸ 开发产品完工后还未结算的，未发生的配套设施费应如何计提【案例分析10】           

2．地下设施的税务处理

⑴ 计算企业所得税时，地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同

⑵ 未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税

⑶ 已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税

⑷ 出租无产权地下车库、车位是否应缴纳土地增税            

六、企业所得税汇算清缴时，哪些成本可以计提，如何计提？

1．建安成本的计提方法和注意事项

2．公维成本的计提方法和注意事项【案例分析11】

七、如何通过对地上设施专属成本和公摊土地的差异化管理来调节土地增值税税负

1．地上设施专属成本会计核算与调节构想【案例分析12】

2．公摊用地成本调节构想

八、房地产行业商业采购与甲供材业务管控与税收风险回避

1．采购业务的管控与税收风险回避

⑴ 合同事项管理

① 合同中的违约金不能与销售额挂钩【案例分析13】

② 合有同中必须明确发票开具条款

③ 合同中材料费、运输费的处理

⑵ 商业合作对象的选择与税负平衡

2．“甲供材”业务在甲乙双方之间的税收博弈

⑴“甲供材”与“甲控材”的区别

⑵“甲供材”业务销售额的确定【案例分析14】

⑶ 甲供材业务测算技巧【案例分析15】【案例分析16】

⑷“甲供材”业务的合同签订技巧 

九、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

1．未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款

2．房地产开发企业在开发产品完工之前收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各

种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取

得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理

3．“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税

十、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（一）

1．“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）会计核算与税务处理

2．“以老带新支出”会计核算、税务处理、税务筹划

3．“抵券销售 — 一万抵五万”会计核算与税务处理

4．“假按揭”“零首付”的会计核算与税务处理

⑴“假按揭”会计核算与税务处理

⑵“零首付”

①延期缴纳首付款

② 骗取高额按揭贷款

十一、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（二）

1．“先租后售”

⑴ 会计核算

⑵ 税务处理

2．“低价出售、免费返租”

⑴ 会计核算

⑵ 税务处理【案例分析17】

十二、以房抵债、产权式酒店经营、限价销售业务会计核算与税务处理

1．以房产抵债的会计核算与税务处理

⑴ 抵顶后未办理产权转移的【案例分析18】

⑵ 抵顶后已经办理产权转移的

2．“产权式酒店”销售经营会计核算与税务处理

⑴ 产权式酒店的函义

⑵ 常规模式下产权式酒店销售经营的会计核算与税务处理【案例分析19】

【案例分析20】

⑶ 产权式酒店投资回报的税务处理模式

3．限价销售的会计核算与税务处理

⑴ 收款时全额入账、交房时全额开具发票的

⑵ 收款时全额入账、交房时未全额开具发票的

⑶ 收款时未全额入账、交房时未全额开票的

十三、房地产企业融资环节风险管控与税务处理

1．负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线【案例分析21】

【案例分析22】

2．选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化【案例分析23】

【案例分析24】

3．营改增以后对“统借统还”业务的增值税和企业所得税应如何处理

4．关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整回避税收

风险【案例分析25】

5．房地产开企业“资金池”业务税收风险防范与化解 ？

课程主讲

杨汝明老师，是我国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名家”。

授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动。具有较强的时效性、实操性；

授课特点：准确、透彻、简捷、实用；

授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

课程对象

本期培训内容适应房地产、建筑企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

备注

课程费用：2980元/人（含授课、场地、资料、会务、咨询、发票等）。