房地产企业所得税汇算及新报表填列操作技巧与营改...课程特色与背景

    2014年注定房地产、建筑安装企业属于多事之秋，先是遭遇税务指令性检查，再则是铺天盖地土地增值税清算，年终大考又面临新的企业所得税年度纳税申报表修订，年终考卷如何完成？新申报表对于房地产企业又将产生哪些影响？填报错误会带来哪些风险？2014年房地产建筑安装企业可以选用的政策又有哪些变化？本次课程将针对房地产建筑企业独开篇章。

    另外，令人忐忑的建安房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。

    从经营模式管理、财务模式管理、税务模式管理、合同修订与管理、IT系统调整更新等角度协助集团领航人从集团战略角度认识房地产营改增影响，帮助财税总监、经理理解其重点、难点，继而能确保集团各相关部门理解集团营改增策略，准确执行“运用之妙存乎一心”的营改增转型方案与筹划。

课程大纲

第一模块 房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？

1. 建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？

2. 营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？

3. 营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？

4. 营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？

5. 房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

6. 房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？

7. 房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？

8. 房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？

9. 房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？

10. 营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？

11. 在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

12. 项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？

13. 预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？

14. 房地产企业预收账款的处理及后期征税处理？

15. 在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，适用税率？房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？

16. 是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？

17. 对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？

18. 卖房赠冰箱、空调算不算混业经营？

19. 销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？

20. 卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？

21. 买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？

22. 转让在建工程增值税如何处理？

23. 项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

24. 将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？

25. 房地产企业营改增后哪里是纳税地点？

26. 存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？

27. 营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？在工程建设期间营改增启动，改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

28. 营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内增值税如何处理？

29. 房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？

30. 没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。

31. 房地产营改增后发生正常损耗、非正常损失如何处理？

32. 营改增后销售旧设备、新设备该如何纳税？有无分别？

33. 营改增后销售旧房、新房、在建房该如何纳税？

34. 营改增后自行出租开发产品该如何纳税？

第二模块 房地产企业涉税新政及所得税汇算清缴操作技巧

1. 企业所得税汇算清缴和土地增值税清算的区别？

2. 新折旧政策给企业税收管理带来哪些好处？如何纳税处理？

3. 年度纳税申报开发产品成本对象专项报告该怎么写？有无纳税风险？

4. 企业信息公示制度改革对多套报表的影响

5. 修订后的新所得税申报表对2014年汇算有哪些影响？有哪些特点？

6. 房地产所得税收入主要问题界定及疑难事项处理

7. 视同销售仅仅是调整收入额吗？视同销售如何年度纳税申报？如何计算业务招待费、广告宣传费计算基数？

8. 拿地附加条件下还会带来其他什么问题？

9. 年终开发产品、汽车抵顶工程款如何汇算清缴？

10. 年终如何结账？如何计提营业税、土地增值税？计提的税金属于欠缴税款吗？可否税前扣除？

11. 项目清算如何清算所得税？

12. 不同拿地方式下能扣除的土地计税基础是多少？

13. “买一赠一”式的组合销售的所得税的处理？“买一赠一”增值税的应用？

14. 开发产品不同阶段如何汇算清缴？完工前和完工后所得税汇算处理有哪些不同？

15. 年终汇算如何处理好预提成本？预提成本能够税前扣除多少？

16. 白条、收据税前扣除要掌握什么原则？

17. 开发商对外支付无法取得发票的若干情形有哪些？

18. 利息税前扣除有哪些税务争议？

19. 职工福利费操作与调整应对

20. 职工教育经费操作与调整应对

21. 工会经费操作与调整应对

22. 虚开发票的善意和恶意划分

23. 票流与“合同流、资金流和货流” 四流统一和风险管控

24. 集团管理费年终汇算存在哪些风险？

第三模块 现场交流

【课程受众】

房地产企业领航人

房地产企业财税总监，经理

房地产服务提供者