房地产项目土地增值税清算深度解析及案例精讲课程特色与背景

    课程背景

    “凡事预则立，不预则废”，在2013年岁末央视连续炮轰土地增值税征管不到位、大批房企“欠缴”土地增值税之后，在国家税务总局要求下，加强土地增值税征管继2014年之后仍将是2015年各地方税务机关工作重点之一。为此，各省市纷纷出台了加强土地增值税清算管理的若干政策，清算口径趋向严厉。加上江湖传言，房地产业营改增2015年即将推动，前有营改增迷雾重重，后有地税检查清算，两极分化的房地产市场形势下，您将如何应对？化技巧为知识，化运用为理论，化零散于系统，娴熟利用财税技巧，节省税负，化解各项纳税风险，正当其时！

课程大纲

第一模块土地增值税的账务处理

 年终结账如何计提土地增值税？计提的土地增值税属于欠缴税款吗？

 计提的土地增值税能否税前扣除？

 清算补缴的税款能否税前扣除？补缴税款形成的亏损如何处理？

 清算所退税款如何处理？

 合作建房如何计算土地增值税？

 合作开发应具备什么必要条件？

 合作开发税务如何处理？

 合作开发主体如何确定？

 合作建房分房后销售如何征税？

 伪合作开发形式有哪些？

第二模块  房地产开发项目的投资决策

 如何确定房地产开发项目投资主体？

 项目开发如何确定清算项目和清算单位？

 小产权房征收土地增值税吗？

 未办理过户手续是否征收土地增值税？

 土地增值税清算产品类型二分三分还是四分？可否合并清算？

 土地增值税清算预征率是多少？核定征收率是多少？哪个更合算？

 什么是普通标准住宅？规划为普通标准住宅一定可以享有税收优惠？

 以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？

 普通标准住宅如何运用定价策略？价格越高利润会越高？

 地下车库归属于住宅还是非住宅？是销售还是出租？

 政府返还款可有纳税筹划空间？

第三模块  房地产开发成本的清算分配

 车库、车位要不要分摊土地成本？

 成本分摊方法有多少种？你可能用哪个？

 土地成本一定按照占地面积法分配吗？

 层高系数法适用上有哪些限制？

 为什么很好的清算方案未被税务机关认可？

第四模块  房地产开发项目取得土地成本的清算扣除

 土地作为扣除项目成本如何确定?包括哪些内容？

 置换土地如何确定计税基础？

 拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？

 毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？

 取得净地所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？

 怎么理解纳税人投资政府土地改造项目不交营业税土地增值税政策？

 购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金是否可以作为开发成本扣除？

 以土地投资如何会计和税务处理？

 土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？

 收购目标公司间接取得土地税收有何问题？

 房地产股权转让该不该征收土地增值税？

 合并方式取得土地如何纳税处理？

 分立方式取得土地税收问题分析

第五模块土地增值税清算扣除项目金额（成本）如何确定？

 项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？

 房地产开发都可以加计扣除吗？

 转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？

 购买在建工程再转让可否差额纳税？

 购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？

 建安成本可随意虚增吗？

 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？

 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？

 售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？

 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？？

 工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本？

 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？

 捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？

第六模块 土地增值税清算开发费用如何扣除？

 土地增值税清算开发费用如何扣除？

 委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？

 房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？

 房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？

第七模块土地增值税清算可否二次清算？

 清算后再销售房产税率如何确定？

 土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？

• 清算后取得发票咋办？

• 清算后又卖房咋办？

第八模块土地增值税清算收入如何确定？

 土地增值税收入如何确定？

第九模块房地产项目注销阶段涉税风险及纳税筹划

 房地产项目注销亏损能否退税？有多大可能性？

 房地产项目注销所得是否要全部缴纳所得税？

 房地产项目注销股东收回土地或房产是否缴纳营业税？

第十模块  异想天开——房地产营改增的猜想

第十一模块  学员互动交流、专家现场疑难解答！