课时安排：2天培训方式：企业内训课程类别：项目管理

房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范课程特色与背景

    【课程背景】

    房地产成本需精细化管理，作为财务人员，首先需了解房地产成本项目构成以及整体开发全流程各项业务，这样才能将成本产生的点一一对应到开发整体流程，抓住成本核算以及管理的根本所在！

    本课程从房地产成本构成的内容出发，深入讲解各项成本的核算，结合房地产从项目立项、规划设计以及土地开发、预售等全流程业务进行深入剖析，帮助财务人员学会分析和处理成本事项，结合业务流程找到成本控制的关键点，熟练运用数据分析与控制手段做好房地产成本控制，帮助企业创造效益！

课程大纲

第一部分：商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧

一、房地产项目成本核算三大原则

1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本

2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式

3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧

（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析

（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法

1、四种成本分配方法的灵活运用

（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法

2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

1、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

2、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

3、地下室及车库成本的分拆技巧

4、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引

1、房地产项目成本分拆会计处理技巧

2、房地产项目成本核算账务指引

三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

1、期间配比原则的运用技巧

2、费用限额扣除的操作技巧

3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

四、资产损失的处理技巧

1、资产损失转化为成本的技巧

2、资产损失的认定与扣除技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1、房地产业成本项目构成

2、如何合理确定成本对象？

3、土地闲置成本的处理技巧

4、房地产成本费用计划与控制

二、房地产成本核算操作实务

1、开发产品会计成本与计税成本的差异

2、土地开发成本的核算程序

3、配套设施开发成本的会计处理技巧

4、预提费用的会计处理技巧

5、开发间接费用的会计处理技巧

6、成本对象报废或毁损的处理

三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点

1、成本扣除的政策与基本要求

2、成本扣除的策略与操作实务

3、设备选择甲购还是乙购？

房地产非财务经理人的财务管理课程特色与背景

    课程背景：

    房地产公司高管大都是建筑或工程管理专业出身，通常对财务知之不多或一知半解。所以，当有机会全面掌控一个地产公司或一个地产项目时，往往会左右挚肘，原因正是因为缺少财务知识，不能从财税的角度加以综合论证，而导致结果出现偏差甚至偏差很大。

    一个企业的终极目标是盈利；提升决策能力、规划、设计、营销能力、团队合作能力的最终目的都是为了盈利。是否能盈利以及盈利的多少是衡量一个企业管理水平的唯一标准。而在我们盈利路上操盘手最缺的的能力可能是什么呢？财务的掌控能力。如果你正是这样的操盘手，那么，来参加这个操盘手财务素养训练班课程吧，本课程对房地产项目操盘手应掌握的一些基本财务理念进行了深入浅出的讲解，帮助您具备财务的基本知识和理念，更好地把控全局。与同类财务管理培训课程相比，本课程最大的特点是，以房地产实战案例分析贯穿始终，通俗易懂，实用性强。学习与复制这些实用又具成效的策略与方法，你也能超速成功！

课程大纲

课程大纲：

一、房地产财务的价值与财务基本理念介绍

◆学习财务知识对公司和个人的好处

◆房地产项目操盘手应具备的基本财务理念

二、如何找到一个又红又专的财务好帮手

◆对财务的定位与价值认知

◆如何找到一个又红又专的财务好帮手

◆如何使用、考核及激励财务人员

◆案例分享：某知名房地产公司财务用人之道

◆现场演练：从笔迹分析谈财务招聘要点

◆实用工具：财务人员考核要点表

三、3分钟看懂财务报表

◆房地产公司财务报表的基本格式、内容和范例

◆3分钟看懂3张会计报表

◆资产负债表的阅读与分析

◆利润表的阅读与分析

◆现金流量表的阅读与分析

◆从会计报表寻找问题所在及利润提升之道

◆经营能力分析

◆发展能力分析

◆盈利能力分析

◆ 如何通过报表分析问题所在及寻找解决之道

◆沙盘模拟：通过沙盘了解报表

◆案例分享：揭秘财务报表常见造假手法

◆作业辅导：从自已公司报表找问题及业绩改进提升之道

四、控制项目成本的管理工具----全面预算管理介绍

1、如何认知全面预算管理？

2、房地产企业预算管理常用问题分析

3、房地产公司全面预算体系介绍

◆全面预算基本框架

◆全面预算与战略规划、业务计划的关系

◆全面预算与绩效评估、风险控制的关系

◆全面预算绩效考评体系、组织体系与目标体系

4、如何编制有效的全面预算

◆全面预算编制流程、步骤、工具与编制方法

◆全面预算编制过程中人员参与的重要性

◆预算编制中常见问题及改进思路

5、全面预算执行与监控与考评调整

◆案例介绍：某知名房地产公司预算管理制度

◆案例分析：某知名房地产公司预算实践中存在的问题分析

◆演练：参训人员分组模拟预算编制与调整、评价

◆实用工具：如何让手下自动挤干全面预算中的水分

五、如何降低房地产项目的税收成本

1、房地产税收基本知识

2、房地产企业涉及的主要税种介绍

3、合法降低税负的主要方法与操作技巧

4、营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税具体筹划要点

5、如何控制房地产企业税收风险

◆现场咨询：如何在5分钟内合法降低税负20%

◆跟踪辅导：1天税务诊断检查与现场要点咨询

六、房地产项目投资决策与房地产投资风险控制

1、货币时间价值的计算

◆资金的时间价值

◆资金的风险价值

2、房地产项目投资决策的主要方法

◆净现值法

◆内含报酬率法

◆投资回收期与盈亏平衡点法

◆如何科学地进行招投标中的财务决策分析

3、如何控制房地产投资风险

◆投资控制的组织结构

◆投资控制的程序

◆实用工具：招投标中的量化工具与数学模型

◆实用工具：项目可行性研究报告与财务决策

七、房地产公司项目融资

1、房地产公司融资渠道与融资工具选择

2、财务杠杆与财务风险

3、如何与风险投资打交道？

◆如何找到风险投资商？

◆与风险投资商打交道的窍诀

◆商业计划书的制作精髓

4、房地产公司上市与企业快速扩张之路

◆您的企业是否适合上市？

◆上市的要求与上市地点的选择

◆上市前的准备工作与财务包装

◆案例分享：某房地产公司成功上市融资之路

◆实用工具：上市分析与中介机构要点表

4、材料选择甲供还是乙供？

5、项目成本核算方法与节税技巧

6、土地转让与开发中的纳税技巧

四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点

2、项目设计阶段的成本控制要点

3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点

4、施工阶段的成本控制与筹划要点

5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点