课程对象

总裁、财务总监、财务部长、财务经理、税务科长、财务人员、预算经理

房地产决策纳税风险与税务规划课程特色与背景

【课程收益】

帮助企业防范税务风险，降低纳税成本，提高资金使用效益

帮助企业从源头上对税务风险进行管控

帮助企业彻底扼杀拿地及销售等决策环节的隐性成本

帮助企业从项目设立、购地、开发、销售、清算等环节上做好纳税筹划

帮助企业降低纳税风险，降低税负

课程大纲

【课程提纲】

第一讲：设立房地产公司过程中应注意哪些问题？

    1.工商管理部门对抽逃出资有哪些处罚规定？

    2.抽逃出资如何判定？有哪些表现形式？

    3.我们为什么要关注抽逃出资行为？

    4.投资不到位、抽逃出资借款利息不能扣除怎么办？

    5.投资资本金不足大量借款涌入是好事还是坏事？

    6.开发项目设置子公司还是分公司区别在哪里？

    7.投资主体不同税后收益有分别吗？

    8.分立设立公司有哪些税收好处？

    9.股权转让涉及到的工商管理、税务管理有哪些？有哪些风险存在？

    10.股权平价转让什么才是正当理由？

    11.公司筹建期间的业务招待费能扣除您知道吗？如何扣除？

    12.公司筹建期间的广告费、业务宣传费能扣除您知道吗？如何扣除？

第二讲：土地使用权取得有多少种方式？如何选择？

    1.我们取得土地使用权可以有多少种方式？

    2.取得土地使用权环节涉及哪些税种？

    3.直接购买土地与购买公司股权方式对于土地成本有何影响？

    4.拆迁方式拿地带来哪些税收考量？

    5.捆绑保障房拿地该如何核算廉租房公租房税收？

    6.土地闲置费企业所得税和土地增值税能否扣除？

    7.政府财政返还方式不同带来哪些税收风险？

    8.BT模式可以带来哪些开发新思路？

    9.整体购买资产怎样税负空间大?

    10.土地划转方式转移土地有哪些利与弊？

    11.股权转让土地是否可以免征土地增值税？

    12.租赁土地开发该取得何种票据？又该如何纳税？

    13.为什么合作开发没有获得税务认可？

第三讲：前期报批报建阶段存在风险吗？

    1.前期报批报建阶段财务要准备什么工作？

    2.如何做好财务预算、融资、可行性分析？

    3.如何配合预算部门、工程部门预测单位建安成本/配套支出/装修支出？

    4.如何配合销售部门确定预期销售价格？

    5.如何确定成本核算单位的税务备案？与我们账务核算有无关系？

    6.如何确定成本核算项目的具体内容？

    7.如何预测项目土地增值税？

    8.如何预测融资渠道不同的资金成本？ 

    9.借款费用土地增值税扣除如何确定优化方式？有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？

    10.开发产品销售期间土地使用税可以少缴吗？

第四讲：销售阶段如何做好纳税筹划？

    1.预售商品房的会计核算与纳税要求的联系与区别？

    2.达到开发产品完工条件带来的直接税务问题是什么？

    3.现房销售会计核算和税务处理有何联系？

    4.销售和装修分离筹划节税是否有效？房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

    5.销售房产比较：以房产作投资，再转让股权 哪种好？

    6.房屋出租比较：联营/承包 哪种好？

    7.房屋转租比较：委托代理租赁 哪种好？

    8.售后回购、售后回租带来了什么税务风险？

    9.买房返本金划算还是不划算？

    10.促销过程中赠送的冰箱等礼品是否缴纳增值税？

    11.定金返利息是销售还是集资？

    12.一次性收取若干年的房租应如何纳税？

    13.预租与租金收入税务处理有何不同？

    14.房地产企业车位车库税务处理的争议何在？

    15.转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？

    16.房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？

    17.房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？

    18.项目收尾阶段后续财务要做好哪些安排？

    19.房地产企业设立销售公司一定节税吗？

    20.如何回避无效的销售定价区间？

    21.先投资再转让股权可以节税吗？

    22.利用股权重组、合并分立如何做好税务规划？